Как считать доходность аренды квартиры

Валовая доходность вводит в заблуждение

Квартира за 9 млн, сдаётся за 55 тысяч в месяц: 660 тысяч в год делим на 9 млн — получаем 7,3%. Именно эту цифру обычно называют, и она почти всегда завышена.

Чистая доходность

Из дохода нужно вычесть всё, что вы платите как собственник:

• Простой — квартира не сдана круглый год. Реалистично 11 месяцев из 12, то есть минус 8%;
• Налог — 4–6% на самозанятости, 13% как физлицо;
• Коммунальные, которые не перекладываются на жильца: содержание, капремонт, отопление — часто 3–5 тысяч в месяц;
• Налог на имущество — обычно 5–15 тысяч в год;
• Ремонт и амортизация мебели — закладывайте одну месячную аренду в год: техника ломается, обои протираются, раз в 5–7 лет нужен косметический ремонт;
• Страховка — 3–6 тысяч в год, и она действительно нужна;
• Комиссия агента при смене жильцов, если ищете не сами.

В сумме расходы съедают от четверти до трети валового дохода. Те же 7,3% превращаются в 4,5–5% чистыми — и это уже сравнимо с вкладом, но с гораздо большими хлопотами.

Какой налоговый режим выбрать

• Самозанятость — 4% с дохода от физлиц, 6% от юрлиц. Самый простой и выгодный вариант для одной-двух квартир. Лимит дохода 2,4 млн ₽ в год;
• НДФЛ как физлицо — 13%, декларация раз в год. Имеет смысл, если превышен лимит самозанятости;
• ИП на УСН «Доходы» — 6%, но появляются страховые взносы. Оправдано при нескольких объектах;
• Патент — фиксированная сумма, выгоден при высокой арендной ставке.

Сдавать без уплаты налога рискованно: сведения поступают от жильцов при налоговом вычете, от соседей, из выписок по счетам. Штраф составляет 20–40% неуплаченной суммы плюс сам налог и пени.

Что ещё влияет на итог

Рост стоимости квартиры — вторая составляющая дохода. Если жильё дорожает на 6% в год, общая доходность складывается из аренды и подорожания. Но это бумажная прибыль до момента продажи, а при продаже раньше минимального срока владения возникнет НДФЛ.

Ликвидность — вклад закрывается за день, квартира продаётся месяцами и с торгом. Это не абстрактный минус: срочная продажа обычно означает скидку 5–10%.

Хлопоты — поиск жильцов, звонки о протечках, споры о залоге. Управляющая компания снимет эту нагрузку за 8–12% от аренды, но и доходность упадёт соответственно.

Когда аренда действительно выгодна

Когда квартира уже есть — например, досталась по наследству. Тогда сравнивать нужно не с вкладом, а с вариантом «продать и вложить деньги», и здесь многое зависит от ожиданий по рынку недвижимости.

Покупать квартиру специально под сдачу на заёмные деньги при высокой ключевой ставке невыгодно почти всегда: ставка по ипотеке выше доходности аренды, и разницу вы доплачиваете из своего кармана в расчёте на подорожание жилья.