Как получить налоговый вычет за квартиру

Два разных вычета

При покупке жилья в ипотеку доступны два независимых вычета, и их часто путают.

• Основной имущественный вычет — с расходов на покупку. Лимит 2 000 000 ₽, значит вернуть можно до 260 000 ₽ (это 13% от лимита).
• Вычет по процентам ипотеки — с фактически уплаченных банку процентов. Лимит 3 000 000 ₽, к возврату до 390 000 ₽.

В сумме — до 650 000 ₽ на человека. Супруги могут получить вычет каждый, если квартира приобретена в браке: тогда семья возвращает до 1,3 млн ₽ независимо от того, на кого оформлена собственность.

Откуда берутся деньги

Вычет — это не подарок от государства, а возврат уже уплаченного вами НДФЛ. Отсюда главное ограничение: за год вернут не больше, чем с вас удержали налога за этот год.

При зарплате 60 000 ₽ в месяц за год удерживается около 93 600 ₽ налога — столько и вернут. Оставшаяся часть вычета переносится на следующие годы, пока не исчерпается лимит. Ограничения по числу лет нет: можно возвращать хоть шесть лет подряд.

Как считается сумма

Если квартира стоила 1 500 000 ₽, вернут 195 000 ₽, а остаток лимита в 500 000 ₽ сохранится и его можно будет использовать при следующей покупке. Это правило действует для жилья, приобретённого с 2014 года; по более ранним покупкам вычет давался один раз и остаток не переносился.

С процентами иначе: остаток лимита не переносится на другие объекты. Вычет по процентам даётся один раз в жизни и только по одному кредиту — это стоит учитывать, если планируется вторая ипотека.

Когда возникает право

• Вторичное жильё — с даты регистрации права собственности;
• Новостройка — с даты подписания акта приёма-передачи, регистрации ждать не нужно;
• Строительство дома — после регистрации права собственности на готовый дом.

Заявить вычет можно за три предшествующих года. То есть купив квартиру в 2023 году и вспомнив о вычете в 2026-м, вы вернёте налог за 2023, 2024 и 2025 годы сразу.

Два способа получить

Через налоговую. После окончания года подаёте декларацию 3-НДФЛ, налоговая проверяет её до трёх месяцев и в течение месяца перечисляет деньги. Деньги приходят одной суммой за весь год.

Через работодателя. Получаете в налоговой уведомление о праве на вычет, относите в бухгалтерию — и с вас перестают удерживать НДФЛ до исчерпания суммы. Ждать конца года не нужно, но и вернуть налог за прошлые годы этим способом нельзя.

Первый способ выгоднее, если хочется получить крупную сумму сразу. Второй — если деньги нужны равномерно и не хочется возиться с декларацией.

Упрощённый порядок

Если банк передал в налоговую сведения о вашей сделке, в личном кабинете появится предзаполненное заявление — декларацию заполнять не придётся. Проверка в этом случае занимает до месяца. Работает не со всеми банками, поэтому если заявления нет, это не значит, что права на вычет нет: просто придётся подать 3-НДФЛ обычным порядком.

Какие документы нужны

• договор купли-продажи или ДДУ и акт приёма-передачи;
• платёжные документы, подтверждающие расходы;
• выписка из ЕГРН (для вторички);
• справка о доходах за год;
• для процентов — справка из банка об уплаченных процентах за год;
• для супругов — свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.

Когда вычет не дадут

• жильё куплено у близкого родственника — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр;
• покупка полностью оплачена материнским капиталом, субсидией или работодателем — вычет положен только с собственных средств;
• у вас нет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%;
• лимит уже исчерпан по прежним покупкам.

Неочевидная тактика с процентами

Вычет по процентам не имеет срока давности и не сгорает: заявлять его можно годами позже. Разумный порядок — сначала полностью выбрать основной вычет (260 000 ₽), и только потом переходить к процентам. Так вы не потеряете ни рубля лимита, а проценты за это время накопятся, и справку из банка достаточно будет взять один раз за несколько лет.

Если гасить ипотеку досрочно, суммарно уплаченных процентов окажется меньше — и вычет по ним будет меньше. Это не аргумент против досрочного погашения: сэкономленные проценты всегда больше, чем недополученные 13% с них.