Спор, в котором обе стороны обычно считают неправильно. Сравнивать надо не платёж с арендой, а итоговое состояние через N лет: у покупателя это квартира минус переплата, у арендатора — накопленный капитал.
Оба варианта приводятся к одному числу — сколько у вас будет через выбранное число лет.
Ключевой момент, который обычно упускают: арендатор должен инвестировать разницу. Если он её проедает, сравнение теряет смысл и покупка почти всегда выигрывает.
Соотношение ставки по ипотеке и доходности накоплений. Когда вклад даёт больше, чем стоит ипотека, аренда выигрывает — деньги работают лучше, чем дорожает квартира. Когда ипотека дешевле доходности вклада (льготные программы), покупка выигрывает почти при любых вводных.
Второй по важности фактор — срок. На горизонте 3–5 лет аренда обычно выгоднее: слишком велика доля процентов в первых платежах. На 15–20 годах чаще выигрывает покупка.
Потому что при высокой ключевой ставке доходность вкладов сопоставима со ставкой по ипотеке, а проценты в первые годы съедают почти весь платёж. Как только появляется льготная ипотека под 6–8%, картина переворачивается — подставьте такую ставку и увидите.
Уменьшите на их сумму первый взнос или стоимость квартиры. Налоговый вычет можно посчитать в отдельном калькуляторе и вычесть из переплаты.
Это нормальный ответ. Расчёт не говорит, как правильно жить — он показывает цену решения. Знать, что своё жильё обошлось на два миллиона дороже аренды, и всё равно выбрать его — осознанное решение, а не ошибка.